特定空家に認定される基準とは？認定された場合のリスクも解説

空き家を所有しているにもかかわらず、適切に管理・維持していない場合「特定空家」に認定されることをご存じでしょうか。
特定空家に認定されると、自治体からの行政指導により改善が求められ、応じない場合はペナルティが課されるため注意が必要です。
そこで、特定空家とはなにか、認定基準や認定された際のリスクについて解説します。
横浜市・川崎市・湘南で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

特定空家とは？通常の空き家と認定された空き家との違い

近年は空き家の増加が全国的に社会問題に発展しています。
そのため、空き家問題は先送りできない課題として、国をはじめ各自治体でさまざまな取り組みがおこなわれています。
その取り組みの1つが、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」による特定空家の指定です。
ここでは、特定空家とはなにか、また通常の空き家との違いについて解説します。

特定空家とは

特定空家とは、放置されていることにより危険な状態となっている空き家や、周囲を不快にさせている空き家のことです。
これは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」を基準に認定されます。
たとえば、放置すると倒壊や衛生上有害となる恐れがある場合や、景観を著しく損なっている場合に対象となります。
この法律ができた理由は、空き家の増加をはじめ、適切に管理せずに放置され、倒壊の恐れがあるといった危険な空き家が増えてきているためです。
そこで、放置することが不適切であると判断されると、特定空家に指定され自治体から改善に向けた助言や指導がおこなわれます。

通常の空き家との違い

通常の空き家と特定空家では、どのような違いがあるのでしょうか。
空家対策特別措置法では、通常の空き家と特定空家では責任内容の違いを明確に区別しています。

• 通常の空き家：所有者は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めること
• 特定空家：所有者に対して空き家の除却、修繕、立木竹の伐採、その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置を助言・指導できる

このように、通常の空き家では所有者に対して適切な管理に努めることを重視しています。
一方で、特定空家では自治体からの助言や指導のもと改善する必要があるとされています。
また、通常の空き家の場合は罰則などはありません。
しかし、特定空家の場合は、改善が見られない際に固定資産税の優遇措置が受けられなくなったり、過料を科されたりする点も通常の空き家とは大きく異なります。
なお、特定空家の指定を解除するためには、指定された要因を改善する必要があります。

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特定空家の認定基準とは

特定空家は、空家等対策特別措置法に該当する空き家である場合に認定されます。
では、具体的にはどのような認定基準があるのでしょうか。
特定空家の認定基準は以下の4つが挙げられます。

認定基準①倒壊など保安上の危険となる恐れがある場合

建物が傾斜している場合や倒壊する恐れがある場合などは、危険を及ぼす可能性が高いため、特定空家に指定される可能性が高いといえるでしょう。
また、建築物の構造耐力上の主要な部分が損傷しているかも判断基準となります。
このように建物の基礎や柱に問題があり安全性が懸念される空き家は、周辺住民や通行人へ危険が及ぶ可能性が高いため、早急に改善が求められます。

認定基準②著しく衛生上有害となる恐れがある場合

ごみの放置や不法投棄により、ねずみや害虫が発生し近隣住民の生活に支障を及ぼしているかも特定空家の認定基準となっています。
また、建築物や設備などの破損が原因でアスベストが飛散する可能性が高い状態である場合や、浄化損の破損による異臭なども、特定空家に認定される可能性があります。
このような状態は衛生上有害となる恐れが高いため、自治体から害虫駆除や設備の修繕などが求められるでしょう。

認定基準③著しく景観を損なっている場合

空き家を放置したことにより、景観に関するルールを著しく損なっている場合は、特定空家に認定される可能性があるでしょう。
たとえば、外壁や屋根が落書きなどで大きく汚れているまま放置されている場合や、窓ガラスが割れたまま放置されているような空き家です。
また、敷地内にゴミが散乱したまま放置されていたり、建物全体が立木などで覆われていたりする場合も景観と不調和な状態として改善が求められます。

認定基準④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である場合

そのほかにも、空き家に動物が住み付いたことによって日常生活に支障を及ぼしている場合や、建物の不適切な管理が原因で犯罪の拠点となる状態の場合も認定されるでしょう。
空き家は人の目が行き届いていないケースも多いため、犯罪に利用される危険も高くなります。
このように、周辺に迷惑を与えていたり生活環境に影響を及ぼしていたりする場合も、特定空家に認定される可能性が高いといえます。

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特定空家に認定された場合のリスク

では、所有している空き家が特定空家に認定された場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
上記でも少し触れましたが、特定空家となると税金の優遇措置の対象外や過料が科せられることがあります。
ここでは、特定空家に指定された際のリスクを3つ解説します。

リスク①固定資産税の優遇措置が受けられなくなる

空き家が特定空家に認定されると、まずは行政指導により助言や指導を受けます。
そこで、改善が見られなければ「勧告」を受けることになります。
この勧告でも改善しなければ、今まで適用されていた固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため注意が必要です。
土地に建物が建っている場合、住宅用地の特例により固定資産税の税金が安く抑えられていました。
しかし、勧告を受けても改善しない場合は、固定資産税が何倍も増えることになります。

リスク②50万円以下の過料が科せられる

勧告を受けても改善しない場合は「命令」が下されます。
この命令にも対応しない場合は、50万円以下の過料が所有者に対して科せられます。

リスク③行政代執行により強制解体される

命令を受けても改善が見られない場合は、最終的に行政代執行により空き家は強制解体されます。
行政代執行法とは、行政が所有者に代わって改善措置をおこなうことです。
また、解体にかかった費用は、全額所有者へ請求されてしまいます。
このように特定空家に指定されると、さまざまなペナルティが課せられるため、早急な対応が必要といえるでしょう。
なお、空き家の所有にお困りの場合は、空き家を売却するのも1つの方法です。
空き家を売却することで、管理や維持費も不要となり、特定空家に認定されるリスクもありません。
空き家についてお困りのことがあれば、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

空き家を適切に管理しないことにより倒壊や衛生上有害となる恐れがあると判断されると、自治体により特定空家に指定される可能性があります。
特定空家に指定され改善が見られない場合は、税金の優遇措置の対象外などさまざまなリスクがあります。
もし、空き家の所有にお困りの場合は、空き家の売却を検討してみるのも1つの方法といえるでしょう。
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