空き家にも相続税は発生する？計算方法と税対策を解説

空き家を相続する際に「相続税は発生するのか」「どのくらい相続税がかかるのか」気になっている方もいらっしゃるでしょう。
場合によっては、人の住んでいる家を相続するよりも相続税が高くなる可能性があります。
そこで、空き家の相続税はどうなるのか、相続税の計算方法や相続税対策について解説します。
横浜市・川崎市・湘南で空き家を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を相続したら相続税はどうなる？

親族などから預貯金や不動産などの遺産を相続すると、その資産価値に応じて相続税が課されます。
では、誰も住んでいない空き家を相続した場合、相続税はどうなるのでしょうか。
ここでは、空き家の相続税について解説します。

空き家の相続税について

結論から言えば、空き家であろうと財産であることには変わりないため、空き家も相続税の課税対象となります。
そのため、空き家を含む遺産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税を納める必要があります。
人が住んでいる家を相続する際は、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用され、税額を抑えることが可能です。
しかし、人が住んでいない空き家は、この小規模宅地等の特例は適用されないケースがほとんどです。
つまり空き家の場合は、人が住んでいる家を相続するよりも、相続税が割高になってしまうため注意しましょう。

小規模宅地等の特例が適用されるケースとは

では、小規模宅地等の特例が適用されるかどうかを、相続した空き家に多いケースごとに見ていきましょう。
ケース1：被相続人が空き家として所有していた家
被相続人が空き家として所有していた家の場合は、被相続人の自宅ではないため、小規模宅地等の特例は適用されません。
原則として、相続開始時に空き家になっている不動産は特例の適用外となります。
ケース2：被相続人の死亡により空き家になった家
被相続人の死亡により空き家になった場合も、相続時にはすでに空き家となっているため、特例は適用されません。
ただし、配偶者が相続した場合や、一定の要件を満たす持ち家のない相続人が相続する場合は、適用されます。
ケース3：被相続人が老人ホームに入居していたため空き家となっていた家
被相続人が老人ホームに入居しており空き家となっていた場合は、特例が適用される可能性があります。
このほかにも相続した不動産にはさまざまなケースがあるため、事前に小規模宅地等の特例を適用できるか確認しておくと良いでしょう。

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空き家の相続税の計算方法

空き家にかかる相続税は、人が住んでいる家よりも割高になると前述しましたが、実際はどのくらいの相続税がかかるのでしょうか。
相続税は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いた金額（課税遺産総額）に対して課税されます。
そのため、まずは基礎控除額を求める必要があります。

基礎控除額の計算方法

基礎控除額は相続人の人数によって異なり、以下の計算式で算出します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
たとえば、相続人が子ども1人である場合は「3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円」となります。
このケースであれば、基礎控除額の3,600万円を遺産総額から差し引くことが可能です。

課税遺産総額の計算方法

続いて、課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額は、遺産総額から基礎控除額を差し引いて算出します。
たとえば、遺産が5,000万円の空き家1軒のみであった場合の課税遺産総額は「5,000万円－3,600万円＝1,400万円」です。
この1,400万円が相続税の課税対象になります。

速算表を使って相続税額を計算する

課税遺産総額が算出できたら、相続税の速算表を使って税率や控除額を確認します。
速算表は、法定相続分に応じた取得金額により税率や控除額が以下のように異なります。

• 1,000万円以下：税率10％・控除額0円
• 3,000万円以下：税率15％・控除額50万円
• 5,000万円以下：税率20％・控除額200万円
• 1億円以下：税率30％・控除額700万円
• 2億円以下：税率40％・控除額1,700万円

先ほどのケースでは、課税遺産総額が1,400万円であるため、速算表では「3,000万円以下・税率15％・控除額50万円」となります。
そのため、相続税の総額は「1,400万円×15％－50万円＝160万円」です。

小規模宅地等の特例が適用された際の相続税

では、このケースで小規模宅地等の特例が適用された際の相続税額を計算してみましょう。
住宅に小規模宅地等の特例を適用する場合、330㎡までの部分の評価額を80％抑えられます。
このケースの遺産は評価額5,000万円の住宅1軒であるため、計算式は以下のようになります。
評価額＝5,000万円×（1－0.8）＝1,000万円
小規模宅地等の特例を使うと評価額は1,000万円となり、基礎控除額の3,600万円に収まるため相続税はかかりません。
このように、小規模宅地等の特例を利用するかしないかで、大きく相続税額に差が出ます。

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空き家でもできる相続税対策

空き家は、住宅に比べると相続税が高くなってしまいます。
ここでは、空き家でもできる相続税対策を、相続発生前と相続発生後に分けて解説します。

相続発生前の対策

相続税対策は、相続が発生する前から講じることが大切です。
相続発生前にできる対策は、以下の3つが挙げられます。
相続発生前の対策①被相続人と同居する
1つ目の対策は、生前に被相続人と同居しておくことです。
同居していれば、相続時に小規模宅地等の特例が適用されます。
ただし、同居は一時的なものではなく、その住宅に生活の拠点を移さなくてはなりません。
住民票を移しただけのケースや、介護などで一時的に同居するケースは認められないため注意しましょう。
相続発生前の対策②賃貸に出す
2つ目の対策は、空き家を賃貸に出すことによって小規模宅地等の特例を適用させる方法です。
この特例は、被相続人が保有していた賃貸物件にも適用することが可能で、200㎡までの土地の相続税評価額を50％減額することができます。
ただし、相続開始までに3年以上継続して賃貸経営をしていることが条件です。
相続発生前の対策③売却する
3つ目は、生前に売却してしまう方法です。
生前に売却しておけば、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、売却してから数年以内に亡くなった場合は現金を相続することにより、かえって相続税が割高になることもあるため注意しましょう。

相続発生後の対策

相続が開始されてからは、相続税を節税することはできません。
しかし、相続した空き家を売却する場合、売却益に課される所得税や住民税を軽減することは可能です。
ただし、相続開始から3年を経過する年の12月31までに売却するなど、適用条件を満たす必要があるため注意しましょう。

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まとめ

たとえ空き家であっても現金や預貯金のように相続財産となるため、相続税の課税対象となります。
しかし空き家は小規模宅地等の特例が適用されないケースが多く、人が住んでいる家に比べると相続税が割高になる傾向があります。
空き家を相続する予定がある方は、できれば相続発生前から賃貸に出したり売却したりして節税対策をおこなうと良いでしょう。
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