不動産の「売却益」には税金が課される！計算方法と節税方法について解説

不動産を売却したときには、手元に入った売却金ではなく「売却益」に対して税金が課されます。
「売却益」と聞いても、はじめて不動産売却をおこなう方にとっては馴染みがない言葉かもしれません。
そこで今回は、不動産を売却したときの「売却益」とはなにか、その計算方法や売却益に課される税金の節税方法について解説します。
横浜市や川崎市、湘南で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却したときの「売却益」とは？

「売却益」とは、文字どおり不動産を売却して得た「利益」を指します。
不動産を譲渡して得た所得であるため、「譲渡所得」ともいいます。

不動産の売却益には税金が課される

不動産を売却して得た売却益に対して、以下の3つの税金が課されます。

• 住民税…都道府県民税と市町村民税の総称で、居住する自治体に納める地方税
• 所得税…個人の所得に対して課される国税
• 復興特別所得税…東日本大震災による被災地復興の財源確保のために2037年12月31日まで所得税に上乗せして徴収される特別税

なお、この3つの税金を総じて「譲渡所得税」と呼ばれています。
不動産を売却するとまとまった資金が手元に入るため、「大きなお金を得ることができた」と思いがちです。
しかし売却益に対しては税金がかかるため、あとで「思わぬ出費になった」と慌てることになりかねません。
したがって、売却益を得たら上記の3つの税金が課されることを、まずは理解しておきましょう。

売却益を得たら確定申告が必要

サラリーマンの方の所得税や住民税は給与から天引きされるのが一般的であるため、確定申告をしたことがないという方も多いでしょう。
サラリーマンの税金は、会社があらかじめ所得税を差し引き年末調整で税額の精算を行うため、多くのサラリーマンは確定申告をする必要はありません。
しかし不動産を売却して得た「売却益（譲渡所得）」は、給与所得などとは切り離して計算する分離課税の対象です。
したがって、売却益を得た場合に課される譲渡所得税については、個人で確定申告をする必要があるのです。

不動産の売却益を計算する方法

前章でもご説明したように、不動産の売却益には「譲渡所得税」が課されます。
言い換えれば、売却益が生じなければ税金を納める必要はありません。
そこでここからは、譲渡所得税が発生するかどうかを事前に把握するための計算方法についてご説明します。
譲渡所得税が発生するのは、以下の計算式に当てはめた結果がプラスになったときです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
それぞれの項目の内容を確認しながら、手順に沿って計算方法をご説明します。

ステップ①取得費を計算する

売却益を計算する際には、売却価格から不動産を取得したときに支払った費用を差し引くことができます。
この費用を「取得費」といい、不動産の購入代金や、購入時にかかった仲介手数料、税金、建物の建築費などが含まれます。
ただし建物については、「減価償却」が必要です。
減価償却とは建物は年数の経過によって価値が減少するという考えから、購入額を耐用年数に合わせて分割し、費用として計上することです。
この費用を「減価償却費」といい、以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造ごとに異なります。

• 木造…償却率0.031
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm超4mm以下）…償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造…償却率0.015

建物の購入代金から、上記の計算方法で算出した減価償却費を差し引いた金額が、建物の取得費となります。

ステップ②譲渡費用を計算する

譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことです。
譲渡費用には、売却時にかかった税金や仲介手数料、測量費などが含まれます。
また、土地を売るために建物を解体した場合は、その解体費用も譲渡費用として計上できます。

ステップ③特別控除額を差し引く

譲渡所得税を軽減できる控除制度が設けられており、控除制度を利用する場合は、特別控除額を差し引くことができます。
不動産の売却価格から「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」を差し引いて、最終的に残った売却益を「課税譲渡所得」といい、この金額がプラスの場合に譲渡所得税が発生するのです。

不動産の売却益に課される税金を節税する方法

譲渡所得税を節税するためにはどうすれば良いのか、節税方法があれば、事前に把握して対策したいですよね。
そこで最後に、不動産の売却益に課される譲渡所得税の節税方法についてご説明します。

取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡所得税は売却益に課される税金であるため、売却益を抑えることが節税につながります。
取得費と譲渡費用が多ければ、売却益を抑えることができます。
とくに取得費については時間が経過しているため把握しづらいかもしれませんが、不動産を購入したときの売買契約書や諸費用の領収書などを探して、漏れなく計上しましょう。

不動産を売却するタイミングに注意する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

所有期間が5年を超えてから売却すれば、5年以下で売却する場合に比べて、税率が約2分の1になります。
つまり税率が下がるタイミングで不動産を売却することで、大きな節税になるのです。

特別控除制度を利用する

居住用の不動産であれば、以下のような特別控除制度を利用できる場合があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。
この2つの特例は併用できるため、併用することで大幅な節税が可能になります。
ただし、控除制度を利用するためには条件を満たす必要があります。
国税庁のホームページで条件などを閲覧できるため、詳細を確認しておきましょう。
また控除を受けるためには確定申告で申請する必要があります。

売却損が生じた場合は「損益通算」をおこなう

不動産を売却して売却損が生じるケースもあります。
その場合は、一定の条件を満たせばほかの所得と相殺して所得税を減らすことが可能です。
これを「損益通算」といいます。
ただし、損益通算をおこなう場合も確定申告で申請する必要があります。

まとめ

不動産の売却益に対しては、「譲渡所得税」が課されます。
売却のタイミングを見極めることや、特別控除制度を利用することで節税することは可能ですが、個人で判断するのは難しいかもしれません。
弊社は横浜市や川崎市、湘南で不動産売却をサポートしております。
不動産売却で発生する税金についてのアドバイスも可能ですので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。