相続した空き家の譲渡所得税の３０００万円特別控除の特例と令和５年度税制改正

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除することができます。

これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

【被相続人居住用家屋とは】

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。

【被相続人居住用家屋の敷地等とは】

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

【特例の適用を受けるための要件】

（1）売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

（2）次のイまたはロの売却をしたこと。

イ.相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（a）の要件に当てはまることが必要です。

（a）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（b）譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ.相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（a）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（b）および（c）の要件に当てはまることが必要です。

（a）相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（b）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（c）取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

（3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（4）売却代金が1億円以下であること。

※この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。

このため、相続の時から被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

（5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（6）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

（7）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

【重要】

１．特例の適用期間は、令和5年12月31日まで

２．相続した居住用不動産が昭和56年5月31日以前に建築された建物＋その敷地の譲渡であること

３．相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいないこと

４．相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却

５．耐震改修して中古戸建としての売却か、解体して更地での売却

６．売却代金が１億円以下

７．他の特例を受けていないこと

８．特別の関係にあるものに売ったものでないこと

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【令和５年度税制改正大綱で期間延長・条件緩和】

以下の延長及び措置がとられます。

〇令和９年１２月３１日まで４年間延長されます。

〇当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に次にあげる場合に該当することとなった時は適用対象とする。

・耐震基準に適合することとなった場合

・その全部の取り壊し若しくは除去がされ、又はその全部が滅失をした場合

➡売主によって耐震改修や解体をしなければならなかったものが、買主によって耐震改修や解体する条件の売却でも適用されるようになりました。

〇相続人の数が３以上である場合における特別控除額を一人２０００万円とする。

・２人が共有で相続して売却した場合３０００万円×２人＝６０００万円控除

・３人が共有で相続して売却した場合２０００万円×３人＝６０００万円控除

〇その他所要の措置を講ずる

〇上記改正は、令和６年１月１日以降に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。

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